自分で土地をもっていればそこに建物を建てられる。（この時の土地は所有権）
自分で土地を持っていない場合、土地を借りて建物を建てる。（この時の土地は賃借権）
戸建てでもマンションでも、賃借権のついた不動産を売る時、売れるのか売れないのか、売りやすいのか売りにくいのか。気になるところだ。
また、買うにしても「賃借権」と聞けば、一度立ち止まりやすいのが日本人。
賃借権とはそもそも何なのか、わかりやすくまとめてみる。
賃借権とは。わかりやすく！
まず以下の図をみてほしい。
良く使われる「賃借権」は「借地権」の一部。借地と言うくらいだから土地を貸すことだが、それには以下２パターンあり、賃借権はここに位置している！
| 権利名 | 内容 | 権利 | |
| 借地権 | 賃借権 （ほどんとがこっち） |
貸主と賃貸借契約が必要。 賃料を支払う義務がある。 |
債権（人に対する権利） |
| 地上権
（貸主不利でほぼない） |
土地の上を自由に使ってよい権利。 賃貸借の契約ではない。 賃料の定めは無くどちらでも良い。 |
物件（物に対する権利） |
賃借権とは、土地の貸主（地主という）と借主の間での賃貸借契約で発生する権利。
特徴として、譲渡や建物を建替える際等は、地主の承諾が必要で、譲渡承諾料や建替え承諾料等を支払う必要がでてくる。
第三者に対抗できる基本は登記すること。安心して住み続けるため権利を主張するには登記が一番良いのだが、なんと、地主は賃借権の登記をする義務は無い。
しかし借地人名義で建物を登記すれば対抗できる措置が取られている。実質は地主に登記の義務はないがそれと同様の権利は得ることができ、地主の気分によって「でていけ。返せ」と言われても対抗できるということになる。借地人にとって強い権利と言ってよいだろう。
借地権の中の「賃借権と地上権」の違いと特色
賃借権についての概要は上記で述べた通り。地上権との違いを以下簡単にまとめる。
| 借地権 | ||
| 権利名 | 賃借権 | 地上権 |
| 賃貸借契約 | あり | なし |
| 地代 | あり | 定めは無い（どちらでも） |
| 権利 | 債権 | 物権 |
| 登記 | 地主に登記義務なし | 要請すれば地主に登記義務あり |
| 譲渡、建替えの場合の承諾 | 必要 | なし |
| 承諾料 | 必要 | なし |
借地権の登場人物は２人だけ。地主と借地人だ。
表の通り地上権は地主にとってはかなり不利で借地人にとってはその分有利。借地権のほとんどが賃借権で設定されていることが多いのはこのためだ。
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賃借権の物件を売りたいとき
日本人がマンションを購入するときは特に所有権へのこだわりが多い。
賃借権を良く知らない。というのが真意なのだが、イメージとして借り物があまり好きではない。なので売却する際は賃借権を理解してくれる人しか買ってくれない。母数がかなり少ないことは認識しておいた方が良いだろう。
所有権に比べ、総額としては段違いに安いので売りに出せば反響や案内は入るがなかなか決まらないことが多い。これは営業マンの力にかなり依存する。
イメージとしてデメリットが先行する賃借権だが、知識のある営業マンであればデメリットを越えるメリットをしっかりと説明できる。しかし、買主と交渉する営業マンの知識が乏しければなかなか厳しい結果になることは明白だ。
賃借権の物件を売りたいとき、ただ一括査定で査定をもらって高いところにあずけるだけや、有名な店舗にいって預けるだけではダメだ。
このページに書いたようなことを最低限営業マンが知っているのか、買主にデメリット、メリットをどう説明するのかをまずは確認すべき。そして売主自身が「この人からだと買うな」と思った営業マンを選ぶことがポイントだ。高そうだからと「査定金額」だけで選んだら痛い目にあう可能性が高い。一都三県に特化したイエシルマンション査定や全国区の大手一括査定のイエイの一括査定などを利用し、臆せず営業マンと接触を試みよう。メールなり電話なりで連絡が数日以内に来るはずだ。
一番いいのは賃借権の物件を売却したことがある人。
次はデメリットを最初にきちっと言えて、それを越えるメリットの訴求ができる人。
あいまいに答える人は絶対に契約は決めきれない。メリデメを真摯に答えられ、かつ査定金額も大幅に外れないラインを提案してくれるような営業マンであればいつまでも売れ残るという可能性は少ない。
特に賃借権の物件売却に関しては、会社の看板が良いところ。というよりは、地場でも小さくても財閥系でも、とにかくその物件の「売却が得意な営業マンに出会う」ことが一番の近道だ。
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