これから４LDKを買おうとしている人。すでに４LDKに住んでいて売ろうとしている人。または４LDKを売り出しているがなかなか売れない人。色々な方がここにたどり着いてくれていると思う。
実際はどうなのか。これまでマンション売却に携わってきた観点で書いていきたい。
４LDKのマンションが売れない本質的理由
そもそも日本人は３LDKが圧倒的に多い。家族構成からみれば当然だろう。なのでそもそも４LDKは少ない。少ないということは需要も少ないということ。さらに、間取りをとる関係上、角や端や上層に作らねばならず、坪単価が少々上がり気味。
ずばり売れない理由トップ３
１）総額の金額が高くなる。そこまで不要と思うひと多数
２）なので３DLKのひとは金額的に刈り取りにくい（ターゲットになりにくい）
３）4部屋必要な家族の母数がそもそも少ない
売れない理由。と書いたが、結論４LDKは売れる。
ただし、うまく売らないと、長期戦になりかねない。
４LDKのマンションをうまく売る方法
必要とするターゲットを知る
当たり前だが、「買いたい人に売る」のが一番。どんなに少なくてもその「買いたい人、１組」にであればマンションは売れる。ターゲットをしっかり見極めることが何より重要だ。
４LDKのターゲットとしては
１）家族が増えた！夫婦＋子供３人もしくは夫婦＋子供一人＋親同居。等
２）荷物が増えた！夫婦＋子供２人＋衣裳荷物部屋
３）書斎がほしい！夫婦＋子供２人＋書斎
いずれにしても手狭感から次の住まいとして４LDKを求める人は多い。
「書斎がほしい」は、個人的には少なくなっていきそう。マンション自体に共用の書斎スペースがあったり、カフェやシェアオフィスでのノマドワーク的な提供など、逆に自宅書斎でおこなうより外にでて行ったほうが集中できたりはかどったりするケースが増えてくるだろうと感じる。
自分のマンションはどのターゲットに訴求すると最も魅力が伝わりそうか。それを決めることから始めよう。
ターゲットを絞れたらそこに向けて訴求！
当然ではあるが、訴求の方法や発信していく文言はターゲットで変わる。
たとえば、
【４LDKを、「３LDK＋書斎」として使いたい方にぴったり！】という文言やキャッチコピーをつかえば書斎がほしい人に。
【「３LDK＋衣裳部屋」として利用したい方に！】
のように問いかければ荷物が増えて引っ越しを考えている人に響くだろう。こう書けば、４LDKのマンションを探している人ではなく、３LDKを探していて収納が多めのマンションを探している人にも効くかもしれない。そうすれば「４LDKを探しているひとのみならず、３LDKを探している人」にもリーチでき、母数が増える可能性がある。
具体的な売却戦略は是非営業マンと練ってほしいが、言い方や出し方、インターネットでのキャッチコピーの書き方は重要。ターゲットを絞ることができれば、あとはそこにリーチできる営業マンと出会うことだ。
1人でも多くの内覧者が来るよう会社を厳選！
ターゲットが見えたらあとは行動あるのみ。まずは価格を知っておくという意味でも査定はしておくと安心だ。
すでに売り出している人でなかなか売れない。ということであれば査定をやりなおして営業マンを選び直すべきだろう。機械学習を活用しているイエシルマンション査定や一括査定サイト大手イエイの一括査定などを利用するとすぐ連絡がとれ便利。
注意したいのは査定金額をもらうだけではなく、金額がでるまでの営業マンとのやりとりから見えてくる「営業能力」。大手など看板が良くても、話してダメそうならその営業マンに任せるべきではない。残念だが、一発目で良い提案をくれる営業マンと出会えるとは限らない。
必ず複数社に査定依頼し、最低でも3人位に聞いて比較をしてみよう。
選ぶ最後の判断軸は簡単。
査定金額ではなく、「この人から買いたい」と思えそうな営業マンを選ぶこと。ぶっちゃけ売り出しの価格は何とでもなる。
また、インスペクションを行って瑕疵担保保険をつけて売ることもひとつの選択肢。制度が変わりやすいので興味あれば営業マンに聞いてみてほしい。
実際に物件を宣伝してくれるのは営業マン。この選定でこけると誰も内覧に来ず目も当てられない。
本質を理解しうまく売ってくれる営業マンを見極めよう。
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