マンションを買い替える理由は様々。結婚で手狭になる。転勤で場所が変わる。出産や入学などライフスタイルが変化するときマンションの買い替えを検討することは普通になってきた。マンションは一生に一度の買い物ではない。
注意が必要なのは、マンションの買い替えは「マンション購入」と「マンション売却」の二つの取引が発生するということ。ベストは同時だが、実際はそうはいかないケースが多い。それぞれの置かれた立場でどのように進めれば良いのか変わってくるが、買い替えを検討したら必ず知っておきたい基礎の部分に触れておく。不動産屋まかせにすれば痛い目を見る可能性がある。最低限の知識はいれておいてできる限り自分主導でロスの少ない住み替えを成功させよう。
買い替えで知っておきたい三つの流れ
買い先行で住み替え
先に購入するマンションを決定することを、不動産業者は「買い先行」と言っている。資金繰りに余裕がある場合にできる手法だ。
メリットは
- 本当に住みたいところを逃さず購入できる
- 住んでいた自宅を売るとき空室で売ることができる
デメリットは
- 住んでいた自宅が売れるまでWローンとなり支払い負担が大きい
- そもそも、住んでいる自宅が売れないとローンが組めない場合、買い先行はできない
売り先行で住み替え
逆に先に今住んでいるマンションを売ってから次のマンションを購入するやりかた。不動産業者は「売り先行」と言っている。売らないと買えない金銭事情の人が多く、こちらの方が割合は多い。
メリットは
- ローン枠に余裕ができているので次のローンが通りやすい
- 売れているので次購入後もWローンにならない
デメリットは
- 欲しいマンションがあっても今住んでいるマンションが売れるまでは買えない
- 売れた場合、次が見つかるまでは賃貸などの仮住まいコストがかかる
売り買い同時
売却と購入を同時に行う。何度か試したことがあるが、やろうと思えばなんとかなる。ただ、購入側か売却側、どちらかを多少トレードオフする可能性が高い。
メリットは
- 売り買い同時の為、仮住まいなどのコストがかからない
- Wローンにならない
デメリットは
- うまくいけばデメリットはない
- 実情は今住んでいるマンションに買主がつけば自分が買いたいマンションを今ある候補の中から強制的に選ぶ必要がある。ベストが見つかるまでは待てない。購入マンションがベターなもの止まりとなる
- 逆に、先に買いたいマンションが見つかっており、契約日がほぼ決まっていれば、今住んでいるマンションを多少安くしてでも日にちを合わせて売却する必要がある。売値がベストではなくベターな感じで着地だ
売り買い同時の場合、たいていは「買いたいマンション」に目星をつけて行うことが多い。これから住むところに妥協をしすぎては未来が輝かしいものではなくなるからだ。
買い替えベストの同時取引を行うためには何といっても先に売れる価格を知っておくことが重要だ。「６か月以内で売れる金額」と「３か月以内で売れる金額」そして「即売れる金額（業者買取金額）」。３つの指標で把握しよう。どのサイトでも良いが一括査定が便利なのでイエシルマンション査定やイエイの一括査定などを利用し自分のハンドリングでこの3つの金額を聞いてみよう。ただ待っていると、適当に高めの見積もりを出されるだけの可能性もある。こちらから手を打っていくのがコツだ。
売り買い同時のポイント（少し大変。労力を惜しまないこと！）
- 三つの価格を知るためマンション査定をする（最低でも３社は比較を）
- マンション査定は実際に会うなどして購入も得意な営業マンを見つけよう
- 売りに出してみる（反響が絶妙に入る価格設定を営業マンとみつける）
- 買いたい物件を探し始める（売りも買いも同じ不動産会社がベター）
- 買いたい物件が見つかったらまず購入交渉。バッファをもって契約
- 売り出していた価格を相場価格へ。反響の入っていた人に一気にアプローチ
（この５，６辺りが絶妙なさじ加減。良い営業マンに会いたい） - 売りもこれまでに反響が入っていることが前提条件。一気にスケジュール良くまとめてもらおう
売り買い同時のテクニックはズバリ「売り」。売却が見えていることが重要だ。マンションが売れないことが最もキツい。売るほうが唯一自分でハンドリングできる部分でもある。
買い替えで1円でも高く売るテクニック
- マンション一括査定で業者を選定。媒介をあずけたら
- 居住中であっても案内を拒否せず、ある程度きれいに整理して迷わず家具や生活感を見せる（買主の本音が聞けることが重要。営業マンとはしっかりリレーションを築いておくこと）
- 案内時、オーナーは部屋に残らない。お散歩へ
- 居住中で数組案内にきたら自信をもって買い先行にして空室に
- ただし、ローンで買い先行できなければ最悪賃貸へ
（賃貸にすると売りにくくなるのでおススメはしない）
売るのが厳しい場合早く売る方法。安くすれば良い→嫌だ！
人の流入が減少しているエリアなど、お金を払ってでも売れないエリアやマンションはあるので注意は必要だが通常は価格設定次第で早く売れる可能性は増す。
- そんな安い中でも最高値を出したい場合、不動産業者による買取見積もりをしよう
- まずは少しでも高く。をチャレンジしたい場合、仲介と買取保証のハイブリッド売却を試そう
「買取金額」も「仲介金額」も「買取保証金額」もイエシルマンション査定やイエイの一括査定などを利用し遠慮なく聞こう。とにかくこちら主導で運ぶことが命運を分ける。価格を知って、営業マンを知れば、売り買いが必須な「買い替え」という取引もスムーズに運べる可能性がある。
買い替え先でまだ根強いのが新築マンション。新築マンションの場合、売りと買いは別物として割り切っても良い。その場合は是非住んでいるマンションを強力にまずは売ってもらおう。売れることが明確になればどこでも自信をもって買える。
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マンションの買い替えでかかる税金と諸費用
それぞれ別ページでまとめているので興味があれば是非以下記事で把握してほしい。
マンションの買い替えで知っておきたい住宅ローン控除
購入関係の記事に住宅ローン控除をまとめている。住宅ローン控除を使用したい人は住み替え先に適用されるか否かの判断軸を持っておいた方が無難だろう。
買い替えは何より「今住んでいるマンションが売れること」。これは何といっても切り離せない。もし、売れない。売りにくそう。と感じる条件があれば以下記事も参考にしてほしい。
マンションが売れない！ブログで紹介する４人の体験談とリアルな対策
