分かる！マンション売却にかかる手数料と税金のすべて。とその相場

マンション売却を検討していく中で気になるのは、売却物件の査定価格もさることながら、諸費用などの手数料も気になるところだろう。
実際、「諸費用」「手数料」とくくられているものにはどのようなものがあるか。

手数料の項目や相場、不動産業者として裏側から見た事情についてまとめる。
長々と懇切丁寧に説明してあるブログは多々あるがここではなるべく無駄を省き、「分かる」を重要視してまとめていきたい。

マンション等不動産の売却にかかる手数料の全項目

一番大きな割合を占めるのは仲介手数料、あとは付随して司法書士関連の手数料や必要であれば売買契約時の印紙。譲渡益がでれば後日譲渡所得税など。以下が手数料の主な項目だ。

• 仲介手数料　→　不動産会社
• 司法書士手数料　→　司法書士、法務局
• 売買契約書印紙代　→　法務局
• 譲渡所得税　→　税務署
• 一括返済手数料　→　金融機関

仲介手数料計算方法と相場

仲介手数料の計算方法はズバリ

仲介手数料＝物件価格（税抜）×（３％＋６万円）×消費税

宅建業法で仲介手数料の上限値が定められている。上記計算値が最大値。これ以下であれば法令的にはいくらでも良い。

正確には、以下の図のように物件価格で率が決まっている。

売買金額	法的上限額
～200万円以下	5%
200万円超～400万円以下	4%
400万円超～	3%

↓因数分解的に、3%で揃えるとこうなる。

売買金額	法的上限額を3%でそろえると	あふれた利率
～200万円以下	3%	2%（4万円）
200万円超～400万円以下	3%	1%（2万円）
400万円超～	3%	0%

表をみると一目瞭然だが、業界的には↑これを元に３％＋６万円で計算をするのが一般的。大手を中心にまわっている日本。仲介手数料は３％＋６万円が主流となっている。大手、中小問わず、不動産業者は営利企業。お客さんを助けながらも儲かっていくことが大命題となっている。手数料を少しでも取っていくことは当たり前のことだ。

webが発達してきた現在、仲介手数料無料や半額の業者もでてきた。
「うれしいサービスだ」と思ったあなたは良いカモの可能性も。
このスキームの裏事情はここに書いているので知らない人は読んでおいてもらいたい。

マンション売却を手数料無料で取引した時の業者時代。裏事情を発信

司法書士手数料の計算方法と相場

売却をする際、登記簿謄本管轄の法務局にて物件に今現在ついている権利をきれいにして新しい所有者へ移すことが必須となる。これを手伝ってくれるのが司法書士だ。

• 抵当権抹消登記
• 所有権移転登記
• 司法書士報酬

項目	内容	費用
抵当権抹消登記	融資利用で購入し銀行などの抵当権が設定されている場合	登録免許税 不動産1個につき1,000円
所有権移転登記	旧売主から新買主へ名義を移転する登記	登録免許税 不動産1個につき1,000円
司法書士報酬	抹消、登記といった作業ごとに司法書士の報酬が発生する。	不動産1個につき10,000～20,000円

マンションで敷地権が1筆の場合数万円以内が相場だ。司法書士の指定が無ければ司法書士も相見積もりをとって選んでよい。

これ、勉強して自分でやれば登記はできなくもない。もし自分でできれば司法書士報酬は無くなり、法的な金額のみで完了できる。ミスや時間を考えればリスクが多少なりとも大きいので自分でやることはあまりおすすめしない。
実情は銀行が司法書士を指定する。もしくは売主が司法書士を指定することが多い。

銀行としては確実に抵当権設定をしたい。
売主としては確実に抵当権抹消をしたい。
という希望があり、個人に任せてもらえることはあまりないと思っておいた方がいいだろう。

まれに登記簿上の住所と現住所が異なる場合もあると思うがその時は「住所変更登記」が必要。住所が異なると所有権移転登記ができないためだ。

売買契約印紙代

売買契約書に収入印紙を貼ることが印紙税法で決まっている。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

「銀行振込」を活用すれば収入印紙代の節約と、支払いの証明記録にもなるため、この点は事前に不動産会社に確認しておくと良い。

譲渡所得税

売却益が出た場合、「譲渡所得」という名目で利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」が発生する可能性がある。

名称	所有期間	税率
短期譲渡所得税	売却した1/1時点で保有5年未満	儲け部分の39.63％ （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得税	売却した1/1時点で保有5年以上	儲け部分の20.315％ （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

譲渡所得は確定申告が必要で、売却した年の翌年2月中旬から3月中旬に申告が必要。確定申告によって所得税を納付し、後日市区町村から住民税が請求される。

但し、自己居住用物件（いわゆるマイホーム）を売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があり、利益3,000万円までは非課税となる可能性もあるので詳細は不動産会社に確認しておこう。

一括返済繰り上げ費用

買主から残代金が全額振り込まれ売主のローン完済となる、金融機関によっては残債額の2%等、繰り上げ返済手数料がかかる。
手数料額は「無料、一定額、一定率」と金融機関によってさまざま。
あらかじめホームページや金融機関担当者に確認しておくと安心だ。

不動産売却にかかる手数料

一括査定など利用して査定して、不動産会社へ物件を預ける契約（媒介契約）をして売り出し、契約が決定するまでは通常かかる費用はない「成功報酬」が不動産取引の特徴だ。

仲介手数料の支払いは商慣習的には以下２通り。任せている不動産業者がどちらのタイプか聞いておくと安心だろう。
１）売買契約時に半金、決済時に半金。
２）決済時に全額

個人的に売れる前に引っ越したり、リフォームして売ったりする場合など、ケースバイケースで費用がかかることはもちろんある。

最近では物件価値を上げるため「リフォーム後に利益を乗せて売却」という手法もメジャーになりつつあるので事前に不動産会社に相談を。

手数料は交渉できる？いつがいい？

通常の不動産会社は3％＋6万円がほとんどだが仲介手数料を交渉して値引きすることはできるか？

「もちろん、できる。」

しかし総合的に損するかも。。。その理由は、不動産会社にとって、仲介手数料は唯一の収入。給料を減らされれば減らされるほど仕事に対する意欲はどうなるか？

「売主から手数料もらえないから、手数料をくれる買主の条件でまとめざるを得ない」となるの良くあるがこれは仕方ない。この売り方だと売却価格が抑えられて買主の言い値近くになってしまう可能性も。総合的に手取りが減る結果となりかねない。

媒介契約に報酬を規定する項目がある。交渉の余地があると思えば媒介契約を締結する一番最初に相談しよう。

手数料を勘案し自宅の査定価格を把握

不動産売却を安全に行うため、仲介手数料や司法諸費費用を経費としてしっかり把握し、協力してくれる不動産会社、司法書士と良いリレーションで良い売却ができるよう、自身でも能動的に動くことが肝要。

イエシルマンション査定やイエイの一括査定などを利用し、実際に営業マンとやりとりして物件価格だけではなく、手数料についてもしっかり確認しよう。
物件価格が高く手数料が安いところはあり得ない。良いカモになっている可能性を排除しないよう。不動産業者は口車がうまい。
うまい話をせず厳しい話もしっかりしてくれる人の方が良い可能性もある。

査定サービス	キャッチコピー
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これはやり取りしないと分からない。数日以内に連絡が来る会社も多いのであとは時間を惜しまず人を見極めるべなのは間違いない。