不動産会社から見た「媒介契約」のメリット・デメリット

不動産を売買するには、まず不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要がある。通常は知らない人も多いが、売りたいなとおもって査定し、いざ売り始めよう。と思ったときはじめて不動産会社に言われる契約形態だ。

交わされる媒介契約書は3種類ある。それぞれの特徴と「不動産会社目線」ではどういう仕組みなのか。それぞれ見ていこう。

3種類の媒介契約

媒介契約書には成約時の仲介手数料に関する事項が共通で書かれており以下に関しては明確な違いがある。

１）売主への報告義務

２）レインズへの登録義務（業者間流通サイト）

３）不動産会社への依頼可能社数

４）自己発見取引

一般媒介

一番緩い媒介契約。

１）売主への報告義務：なし

２）レインズへの登録義務（業者間流通サイト）：なし

３）不動産会社への依頼可能社数：複数社へ依頼可能

４）自己発見取引：可能

専任媒介

安心して取引したい人には最も多い契約。

１）売主への報告義務：あり（2週間に1回以上）

２）レインズへの登録義務（業者間流通サイト）：あり（媒介契約締結の日から7日以内）

３）不動産会社への依頼可能社数：複数社へ依頼可能

４）自己発見取引：可能

自己発見取引不可とは

友人、知人など自分で買主を見つけることもたまにある。その際、「専属専任」の場合、直接個人同士で契約することはできず、その知り合いを不動産会社に通して通常の仲介手数料も発生し契約。となることを意味する。

個人売買にはデメリットも多く業者契約とすることでそれを担保する意味も持つ。

• 売買後の瑕疵担保責任など、トラブルの対応を個人で行う必要がなくなる
• 売買契約書や重要事項説明書の書類を自分で作成する必要がなくなる

複数の不動産会社に依頼できるとは

1社専任だとしても、レインズに登録するのであれば全国の不動産会社が物件紹介可能になるわけで、あまり弊害にはならない。一般の場合は、レインズへの登録義務はないから複数社へ預け、物理的に売却先の窓口が増やさねばならない。

レインズへの登録義務とは

レインズとは全国を対象にした、指定流通機構といわれるもので要は不動産業者専用の流通情報ウェブサイトのこと。このシステムへの登録することで全国の不動産会社に広く情報を伝え売薬活動を手伝ってくれる。は媒介契約を締結した不動産業者から提供されます。

売主への報告義務とは

「問い合わせが何件あった」「販売活動はこのようなもの」「今後こういう販売活動をする」「見込みのお客様」を一定の期間でメール、もしくは書面、または面談や電話など、売主要望に沿った方法で行うというもの。

それぞれのメリット・デメリット

一般媒介契約

＜メリット＞

• 複数の業者へ依頼することで競争意識が生まれる
• 条件の良い物件は競って動いてくれる可能性有り
• 自己発見取引が許されるため、親戚・知人などと取引をしたい場合には不動産会社を通さず直接契約も可能

＜デメリット＞

• レインズに登録が任意なので囲い込まれる可能性がある
• 物件に魅力がないと、営業マンが「売れにくい」と思い、積極的に動かない
• 他社で決まったら利益がゼロ。なので広告宣伝費を積極的にかけた

不動産会社から一般媒介をすすめられたなら理由を聞いてみよう。「物件が魅力的じゃないから」とは言わないと思うが、何と言うかは聞いておいた方が良い。

専任媒介契約

＜メリット＞

• 営業マン目線だと、一般と違って他社との競争がなく、全力で売買契約成立に向かえるため、広告や経費を十分にかけ尽力しやすい
• 2週間に1度の報告義務があることにより態度や営業内容を伝えねばならず、営業活動の気を緩めにくい
• 報告書が積み重なり、案内や買主の魅きが無いと感じたら改善提案をできる
• 自己発見取引が許されるため、親戚・知人などと取引をしたい場合には不動産会社を通さず直接契約も可能

＜デメリット＞

• 基本、媒介契約は3か月となり、他社の不動産会社に預けることはできない

専属専任媒介契約

＜メリット＞

• 1社独占状態のため、営業マン目線だと安心して販売活動を行える
• 物件への問い合わせ状態や売却の活動状況を頻繁に報告必須であり、手を抜かず積極的な売却活動になりやすい

＜デメリット＞

• 自己発見取引はできないため、どうしても親戚・知人など契約したくなった場合は不動産業者を通す必要がある
• この際、手数料が発生することはデメリットと取ることもできるが、業者が入ってプロの契約書でプロの仲介となることから、売買解約後のトラブルはその仲介会社が巻き取ることになる

まとめ

不動産会社の営業マンからみれば「お金をくれる」ひとのために働くのは当然のこと。仲介手数料の値引きにも似ている「一般媒介」は実は営業マン的には前のめりにはなりにくい契約。

複数社にお願いが可能。ということで、競争原理が働く。と書きはしたが、逆であきらめの原理も同時に働く可能性があることを視野にいれておきたい。

どんなに頑張って売却活動をしても他社が決めたら利益は「ゼロ」になるためだ。

こういう流れもあり、不動産会社は「専任」か「専属専任」の契約を進めてくる。裏をかえせばその分頑張ります。と言っているようなもの。変に勘繰らず任せてみるのも良い。

ただし、専任がほしいがために全く売れそうにない高額な査定金額を提示してくることもある。いまは相場が見られるサイトも出てきている。不動産会社1社のみのいうことを鵜呑みにはせず、自分で調べたり、査定金額を比較したり、営業マンから売却活動の方法をヒアリングしたり、できることは全てやって望むと良いだろう。