一番多かったこの相談にどう答えたか。「マンション、戸建ての査定額を高くするポイントと注意点」。
これまで何人もの売主の話を聞いてきて単純に感じたのは
「初心者であればあるほど、不動産会社からくるメールの金額を無条件に信じこむ」んだなぁということ。不動産会社にしてみればしてやったり状態。
売主自身の詳細な条件を伝えていれば別だけど、なぜか少し隠そうとする。個人的な内情や物件の内情をつたえていないやりとりなら「ざっくり」な金額なのはそもそも当然。
ざっくり価格でもそれなりに信頼できるかどうか、見るポイントが２つあり。
①その査定額算出の根拠（近隣事例、実際の売却実績、待機顧客状況、収益還元法等）
②その査定額だとどのくらいの期間で売れそうか
これらの回答がずさんだとその不動産会社はやめたほうがいい。逆に腑に落ちる説明であれば納得して良い。
特に査定で価格にかかわってくるのが以下。
- 物件の立地
- 築年数
- 間取り
- 広さ
- 階数
- 眺望（方角）
- 室内の状態
- 外観の状態
「これらをしっかり伝えれば」ある程度ブレずに金額はでる。しかしながら日本ではこの情報を伝えない人が９割。中古不動産流通最先端のアメリカやフランスに比べて流通がかなり遅れている日本。「詳細を伝えるフェーズの人は１０％程度」９０％がほとんど動かない人の為、これら１０％の人は比較的優遇された売却活動になる傾向にある。
日本全体の中古流通が遅れているだけに、「１０％」に入って進んで情報をつたえていけばチャンスになりえる。
実際、ジブンが営業所長やってた時は「ちゃんと教えてくれて返信が速い人」からスタッフには対応させがちだった。店としては１件でも高く、早く売って営利を追求しないといけない。
さて、タイトルの「どうやったら高く売れるの？」に関しては、上記の条件が良ければよいほど値段が落ちにくいのは当然。そうでなくてもどんな状態でも自分自身でできることはベストを尽くしてやるべき。ということ。
最初に心がけるのは以下２つ！
１）まず「室内の状態」を良好に。できれば最後はビカビカに。
２）次に「最低２～３社の複数見積もり」を行う。
「室内の状態」はキレイにしておこう。と良く書かれているが、そんなの当たり前。ほぼみんなある程度やってる。
買主が見るときにいかに＜テンションが上がるか＞が勝負。できることの中でもポイントは
①浴室
②キッチン
③トイレ
この順でビカビカに仕上げること。「ぴかぴか」じゃなく、イメージは「ビカビカ」。
私がこれをアドバイスした方で翌日にダスキンをよんで実際におこなった方いて、「300万高く売れた」とお礼のメールをいただけたけど、どこれはちょっとできすぎな気も。
このみっつをビカビカにすると良い理由は
「動かすことができない」
「だからリフォームは金額が張る」
「奥様が決定権者」
というのが買主の裏側心理にあるから。
「最低３社前後」の複数見積もりまずはを行い、売れるまでにはきれいさに磨きをかけておけば問題なし。いつでも査定に来てもらえる状態を作っておき、不動産営業マンのテンションを最初に上げよう！
（きれいだ。これは売れそうだ！と思わせたら勝ち筋）
いくらくらいで売れそうなのか。「己を知らない」限り有利な戦いは挑めない。売る、売らないは別にして、自分にあいそうなところでまずは「知ること」。
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