相続の流れと不動産の売却方法

まずは四十九日までは事務手続きに追われる（葬儀や役所の届出・諸々契約の解約等）。これらが完了してから相続手続きがはじまるので一つずつ事務処理をこなそう。

事務処理が落ちつたら相続財産を把握することを始めなければならない。金銭、株、不動産、財産にかかわるものは全て。

不動産に特化すれば、権利証（登記識別情報）や固定資産税納税通知書等を探し、登記簿謄本を取得する。後に紹介する不動産の査定でも必要になる。相続税を割り出すにあたり不動産の評価額や路線価を調べておく。

物納などの方法もあるが、相続税は10か月以内の現金納付が原則。不動産が相続で来た場合、「もの」であるからそれは「現金」ではない。潤沢な現金があれば売却せずとも相続税が払える可能性もある。売るか売らないかの「方針」をまず決めることが重要となる。

相続人が複数いれば遺産分割（換価分割等）や空き家の特例の利用等、税務の観点も含めて税理士などのプロに相談しながら検討し、総合的に方針を決めると良いだろう。

売却の方法は一括査定などを行い不動産会社の意見も聞くと参考になる。時間があったり人気物件であればリフォームを行い高い売却代金をチャレンジできる。また現状そのままで業者に買取してもらう方法やじっくりエンドユーザーに仲介で売る方法も。

売却価格がこの売り方の方針をしっかり決めればある程度分かってくる。

以下の一括査定サイトを利用し不動産会社と話すことができれば即日~1週間で査定価格が届く。

相続人が複数人いる場合、よくあるのが代表相続人が一旦不動産を取得。そして相続不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける。換価して分割するので換価分割とも言う。

分割する場合は分割も明記しなければならない。

なお、売却する場合は事前に相続人に名義を変更してから行う必要があることに注意が必要だ。

分割が決まれば、諸々明記された協議書にて、法務局へ相続登記の申請を行う。
通常は相続登記を司法書士へ依頼すれば難しいことはない。

故人から相続人に名義が変われば不動産を売却することが可能になる。

一括査定サイトを利用し数社に査定を依頼する。その中から3社程度は必ず実際に話を聞き、金額だけではなく売り方や営業マンの熱意を確かめよう。その話の中で、できれば相続不動産を取り扱いしたことがある営業マンがいればより安心して預けられるだろう。

3社ほど聞けばなんとなく「本当に売れそうな金額」と「成約しそうな時期」が見えてくる。分割せねばならないたちばであれば「売れる金額」と「お金が入ってくる時期」は重要だ。それがはっきりしたら不動産会社から実際に売り出し、あとは成約を待つ。

買主が現れて条件が整えば手付金を受領し売買契約となる。通常買主は融資を使って物件を購入することが多いので売買契約から、引渡し・残金決済までは約１ヶ月程度を見ておくと良いだろう。

売買契約の条件として、「遺品整理・残置物撤去」が盛り込まれる。土地の取引も込みであれば「土地の測量・建物の解体」等も条件に入る可能性もあり、「引渡し・残金決済」までに完了しなければならない。

残金決済で売却代金を全て受領したら、遺産分割協議の内容に従い各相続人へ分配し、やっとここでひと段落つくこととなる。遺産の分割も売却でかかった経費（仲介手数料・遺品整理費等）など領収書をまとめておき、税理士の協力を得て行たほうが良い。下手をすると代表相続人が損をする可能性がある。

相続税の申告、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告も必要だ。税理士とうまく連携をとって、売買契約書や領収書など、必要なものは相続人へ配っておくなどの配慮も必要だろう。